Yapı Sınıfları ve Grupları 2026: 3A, 3B, 4A Ne Demek? Güncel Metrekare Birim Maliyetleri

Kapat

2026 yapı sınıfları ve m² birim maliyetleri (Resmî Gazete 03.02.2026, Sayı 33157)

Bir inşaat projesine başlarken karşınıza ilk çıkan kavramlardan biri yapı sınıfıdır. Belediyedeki ruhsat harcından proje bedeline, yapı denetim ücretinden müteahhidin üstlenebileceği işin büyüklüğüne kadar pek çok hesap bu sınıfa göre yapılır. Bu yazıda 2026 yılı için geçerli bütün yapı sınıflarını, resmî m² birim maliyetlerini ve konutların hangi sınıfa girdiğini sade bir dille anlatıyoruz.

Kapat

2026 yapı sınıfları ve m² birim maliyetleri (Resmî Gazete 03.02.2026, Sayı 33157)

Yapı sınıfı nedir?

Yapı sınıfı, bir binanın kullanım amacına, büyüklüğüne, yüksekliğine ve teknik karmaşıklığına göre girdiği resmî gruptur. Sınıflar I'den V'e kadar beş ana sınıf ve bunların altındaki A, B, C, D, E gruplarından oluşur. Yani "3B" dediğimizde III. sınıfın B grubunu kastediyoruz.

Sınıflar ve her grubun m² birim maliyeti her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan tebliğle belirlenir. 2026 yılı değerleri 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerlidir.

Yapı sınıfı neden önemli?

Yapınızın sınıfı şu konularda doğrudan belirleyicidir:

• Proje ve mühendislik hizmet bedelleri: Mimar ve mühendislerin asgari ücretleri yapının sınıfına göre hesaplanır.
• Yapı denetim hizmet bedeli: Yapı yaklaşık maliyeti üzerinden hesaplanır.
• Belediye harç ve ücretleri: Yapı ruhsatı aşamasındaki birçok kalem bu maliyete bağlıdır.
• Müteahhitlik yetki belgesi: Müteahhidin hangi büyüklükte iş alabileceği, yapı sınıfına göre m² olarak sınırlandırılır. Ayrıntılar için Müteahhitlik Sınıfları 2026 yazımıza bakabilirsiniz.
• Asgari işçilik ve SGK hesapları: İnşaatın asgari işçilik tutarı da yapı yaklaşık maliyetinden yola çıkar.

2026 yılı yapı sınıfları ve m² birim maliyetleri

Aşağıdaki tutarlar KDV hariç, %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dahil resmî birim maliyetlerdir.

I. sınıf yapılar (basit yapılar)

• I-A: 2.600 TL/m² · Basit tarım ve hayvancılık yapıları, çardaklar, gölgelikler, 3 m'ye kadar bahçe (ihata) duvarları, plastik örtülü seralar
• I-B: 3.900 TL/m² · Küçükbaş hayvan ağılları, cam veya sert plastik örtülü seralar, kalıcı yardımcı yapılar
• I-C: 4.200 TL/m² · Su depoları, büyükbaş hayvan ahırları, elektrikli araç şarj istasyonları, istinat duvarları
• I-D: 4.800 TL/m² · Güneş enerji santralleri (GES)

II. sınıf yapılar

• II-A: 8.100 TL/m² · Genel amaçlı depolar, deniz iskeleleri, tarımsal endüstri yapıları
• II-B: 12.500 TL/m² · Halı sahalar, kapalı pazar yerleri, hangarlar, konteyner kentler
• II-C: 15.100 TL/m² · Kırsalda 200 m²'nin altındaki bağ, dağ, köy ve yayla evleri, bungalovlar, hafif yüklü sanayi tesisleri

III. sınıf yapılar (konutların büyük bölümü burada)

• III-A: 19.800 TL/m² · Üç kata kadar (üç kat dahil) apartman tipi konutlar, kreşler, kapalı otoparklar, akaryakıt istasyonları
• III-B: 21.050 TL/m² · Yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar olan (üç kattan yüksek) konutlar, 200 m²'nin altındaki müstakil ve ikiz evler, üç kata kadar iş merkezleri, ilkokul ve ortaokullar, apart oteller
• III-C: 23.400 TL/m² · Yapı yüksekliği 21,50 m ile 30,50 m arasındaki konutlar, 200 ile 500 m² arasındaki müstakil ve ikiz evler, 21,50 m'ye kadar iş merkezleri, liseler, öğrenci yurtları

IV. sınıf yapılar

• IV-A: 26.450 TL/m² · Yapı yüksekliği 30,50 m ile 51,50 m arasındaki konutlar, 25.000 m²'nin altındaki alışveriş merkezleri, 1 ve 2 yıldızlı oteller, fakülteler
• IV-B: 33.900 TL/m² · Yapı yüksekliği 51,50 m'nin üzerindeki konutlar, 500 m² ve üzeri müstakil evler, düğün salonları, banka binaları
• IV-C: 40.500 TL/m² · 200 yatağın altındaki hastaneler, 25.000 m² ve üzeri alışveriş merkezleri, 3 yıldızlı oteller, tatil köyleri

V. sınıf yapılar (özel ve büyük yapılar)

• V-A: 42.350 TL/m² · 51,50 m'nin üzerindeki iş merkezleri, karma kullanımlı yapılar (AVM + ofis + konut), stadyumlar, üniversite kampüsleri
• V-B: 43.850 TL/m² · 200 ile 400 yatak arası hastaneler, 4 yıldızlı oteller
• V-C: 48.750 TL/m² · 400 yatak ve üzeri hastaneler, kongre ve kültür merkezleri, müzeler, opera ve tiyatro binaları, aslına uygun restorasyonlar
• V-D: 53.500 TL/m² · Havalimanı terminalleri, metro istasyonları, 5 yıldızlı oteller, şehir hastaneleri
• V-E: 103.500 TL/m² · Rüzgâr enerji santralleri (RES)

Konutum hangi yapı sınıfına girer?

En çok merak edilen soru budur. 2026 tebliğine göre konutlarda belirleyici olan yapı yüksekliği ve müstakil evlerde bağımsız bölümün brüt alanıdır:

• Üç kata kadar apartman: III-A (19.800 TL/m²)
• Üç kattan yüksek, yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar apartman: III-B (21.050 TL/m²)
• Yapı yüksekliği 21,50 ile 30,50 m arası apartman: III-C (23.400 TL/m²)
• Yapı yüksekliği 30,50 ile 51,50 m arası apartman: IV-A (26.450 TL/m²)
• Yapı yüksekliği 51,50 m'nin üzerindeki konut: IV-B (33.900 TL/m²)
• Müstakil veya ikiz ev, bağımsız bölüm 200 m²'nin altında: III-B
• Müstakil veya ikiz ev, bağımsız bölüm 200 ile 500 m² arası: III-C
• Müstakil veya ikiz ev, bağımsız bölüm 500 m² ve üzeri: IV-B
• Kırsalda 200 m²'nin altındaki köy, bağ veya yayla evi: II-C (15.100 TL/m²)

Yapı yüksekliği kat sayısıyla birebir aynı şey değildir; kat yüksekliğine ve imar yönetmeliğindeki ölçüm kuralına göre değişir. Kesin sınıf, projeyi hazırlayan mimar ve belediye tarafından belirlenir.

3B yapı sınıfı ne demek?

3B (III-B), şehirlerdeki apartmanların büyük kısmının girdiği gruptur. Üç kattan yüksek ama yapı yüksekliği 21,50 m'yi geçmeyen konutlar, 200 m²'nin altındaki müstakil ve ikiz evler, üç kata kadar iş merkezleri bu gruptadır. 2026 yılında 3B için resmî birim maliyet 21.050 TL/m²'dir.

Aynı mantıkla: 3A üç kata kadar apartmanları, 3C biraz daha yüksek apartmanları ve büyük villaları, 4A ise 30,50 m'yi aşan yüksek konutları ifade eder.

Yapı yaklaşık maliyeti nasıl hesaplanır?

Resmî yöntem basittir: toplam inşaat alanı × yapı sınıfının birim maliyeti.

Örnek: 1.000 m² toplam inşaat alanına sahip, III-B sınıfındaki bir apartman için resmî yapı yaklaşık maliyeti 1.000 × 21.050 = 21.050.000 TL olur.

Bu rakam bir resmî hesap değeridir, gerçek piyasa maliyeti değildir. Tebliğe göre bu birim maliyetler ortalama nitelikli malzeme varsayımıyla belirlenir ve şunları içermez:

• Arsa bedeli
• Çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulaması, çevre aydınlatması, bahçe duvarları, site içi yollar)
• Altyapı giderleri (zemin iyileştirme; bina dışı elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon ve haberleşme bağlantıları)
• KDV

Gerçek yapım maliyeti malzeme seçimine, işçilik fiyatlarına, bulunduğunuz ile ve projenin özelliklerine göre bu değerden belirgin şekilde farklı olabilir. Binanızın gerçeğe yakın maliyetini görmek için kalem kalem hesap yapmanız gerekir.

Tebliğde olmayan yapılar nasıl sınıflandırılır?

Tebliğde adı geçmeyen ya da sınıfı tartışmalı olan yapılarda, projeden çıkarılan metrajlar Bakanlığın birim fiyatlarıyla çarpılarak yaklaşık maliyet bulunur. Bu maliyet toplam inşaat alanına bölünür ve çıkan m² maliyeti hangi sınıfın birim maliyetine en yakınsa yapı o sınıfa dahil edilir.

Sık sorulan sorular

2026 yapı sınıfları ne zaman yayımlandı?

3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Değerler 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerlidir.

En çok kullanılan konut sınıfı hangisi?

Şehirlerdeki orta yükseklikteki apartmanlar genellikle III-B (3B) sınıfına girer. 2026 birim maliyeti 21.050 TL/m²'dir.

Yapı sınıfı birim maliyetine KDV dahil mi?

Hayır. Tebliğdeki tutarlar KDV hariçtir; %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı ise dahildir.

Resmî birim maliyet, binamın gerçek maliyeti midir?

Hayır. Resmî birim maliyet; harç, proje bedeli, yapı denetim ücreti gibi hesaplarda kullanılan bir referans değerdir. Gerçek maliyet malzeme kalitesi, işçilik, il ve proje özelliklerine göre değişir.

Kaynak: Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Resmî Gazete, 3 Şubat 2026, Sayı 33157.